Last Updated on 2026 年 10 月 3 日 by 文山專業房仲–買賣屋找長庚
景美商圈
預售屋（15筆）
上陽羅斯福A2棟-5F，登記22.07坪，成交價2,508萬@113.6萬（5/15）
上陽羅斯福A2棟-6F，登記22.07坪，成交價2,512萬@113.8萬（6/15）
上陽羅斯福A2棟-9F，登記32坪+車位285萬，成交價2,845萬@116萬（9/15）
上陽羅斯福A2棟-10F，登記22.07坪，成交價2,577萬@116.8萬（10/15）
上陽羅斯福A2棟-12F，登記22.07坪，成交價2,598萬@117.7萬（12/15）
上陽羅斯福A2棟-13F，登記22.07坪，成交價2,612萬@118.3萬（13/15）
上陽羅斯福A3棟-11F，登記22.07坪，成交價2,585萬@117.1萬（11/15）
上陽羅斯福A3棟-13F，登記22.07坪，成交價2,612萬@118.3萬（13/15）
上陽羅斯福A5棟-4F，登記40.43坪+車位320萬，成交價3,648萬@109.1萬（4/15）
上陽羅斯福A5棟-13F，登記40.43坪+車位300萬，成交價3,850萬@116.4萬（13/15）
上陽羅斯福A5棟-15F，登記40.43坪+車位305萬，成交價3,893萬@117.6萬（15/15）
上陽羅斯福B1棟-5F，登記46.94坪+車位325萬，成交價4,380萬@109.6萬（5/15）
上陽羅斯福B2棟-14F，登記24.25坪，成交價2,870萬@118.4萬（14/15）
上陽羅斯福B5棟-5F，登記46.78坪+車位365萬，成交價4,375萬@108.8萬（5/15）
上陽羅斯福B5棟-6F，登記46.78坪+車位345萬，成交價4,360萬@108.9萬（6/15）
電梯（4筆）
天成河悅11樓，登記30.38坪+車位220萬，成交價2,792萬@110.1萬（11/13，屋齡0.7年）
伊勢丹3樓，登記7.4坪，成交價718萬@97萬（3/15，屋齡16.8年）
康橋原味2樓，登記19.79坪，成交價1,480萬@74.8萬（2/12，屋齡24.3年）
金阪神(巨星廣場大廈)21樓，登記14.04坪，成交價868萬@61.8萬（21/24，屋齡30.5年）
公寓（2筆）
景興路153巷1號2樓，登記44.15坪，成交價2,180萬@49.4萬（2/5，屋齡42.5年）
景興路21號4樓，登記25.34坪，成交價1,380萬@54.5萬（4/4，屋齡51.4年）
萬隆商圈
預售屋（2筆）
友座大學之道A棟-4F，登記51.65坪+車位320萬，成交價4,470萬@105.8萬（4/13）
友座大學之道A棟-7F，登記49.87坪+車位290萬，成交價4,520萬@107.9萬（7/13）
電梯（1筆）
溪洲街65號13樓之5，登記37.97坪+車位300萬，成交價3,330萬@112.9萬（13/15，屋齡2.4年）
靜心商圈/興隆商圈
電梯（2筆）
麥田山莊-白櫻區3樓，登記41.74坪+車位(含車位價，未分算)，成交價1,820萬@43.6萬（3/3，屋齡28.4年）
靜心雅舍5樓，登記8.97坪，成交價570萬@63.6萬（5/8，屋齡32.6年）
公寓（1筆）
景華街82巷7弄17號3樓，登記23.43坪，成交價1,480萬@63.2萬（3/5，屋齡47年）
萬芳商圈/辛亥商圈
電梯（4筆）
鵲喜6樓，登記13.17坪，成交價1,290萬@97.9萬（6/10，屋齡5.9年）
I HOME7樓，登記12.51坪，成交價1,130萬@90.3萬（7/11，屋齡11.3年）
萬芳環遊市5樓，登記21.04坪，成交價1,680萬@79.9萬（5/7，屋齡18.8年）
萬芳社區2樓，登記19.49坪，成交價1,130萬@58萬（2/7，屋齡43年）
公寓（1筆）
興隆路三段269巷1弄4號5樓，登記24.11坪，成交價1,200萬@49.8萬（5/5）
木柵商圈
預售屋（5筆）
將捷旅境.真境A1棟-14F，登記48.9坪+車位320萬，成交價4,100萬@97萬（14/22）
將捷旅境.真境A5棟-20F，登記23.62坪，成交價2,336萬@98.9萬（20/22）
將捷旅境.真境A20棟-20F，登記33.54坪+車位330萬，成交價2,666萬@98.9萬（20/22）
將捷旅境.真境B3棟-4F，登記48.59坪+車位320萬，成交價3,698萬@87.4萬（4/22）
將捷旅境.真境B21棟-21F，登記23.5坪，成交價2,324萬@98.9萬（21/22）
電梯（6筆）
荷園3樓，登記9.17坪，成交價626萬@68.3萬（3/6，屋齡29.5年）
敦南元寶2樓，登記11.57坪，成交價830萬@71.7萬（2/8，屋齡29.8年）
觀星台北13樓，登記39.11坪+車位160萬，成交價2,050萬@54萬（13/17，屋齡29.8年）
和興路28之2號2樓，登記32.04坪，成交價1,410萬@44萬（2/5，屋齡35.8年）
翠堤青境5樓，登記49.92坪+車位250萬，成交價2,800萬@61.6萬（5/8，屋齡36.1年）
泰豐東都2樓，登記53.75坪，成交價2,938萬@54.7萬（2/11，屋齡36.3年）
公寓（2筆）
恆光街51巷23號4樓，登記33.82坪，成交價1,730萬@51.2萬（4/5，屋齡36.4年）
木柵路一段89巷15弄11號3樓，登記27.45坪，成交價1,160萬@42.3萬（3/4，屋齡52.1年）
政大商圈
電梯（3筆）
明臣勸3樓，登記22.76坪，成交價2,068萬@90.9萬（3/12，屋齡2.9年）
史丹佛4樓，登記21.9坪+車位150萬，成交價1,215萬@64.2萬（4/5，屋齡16年）
東坡庭2樓，登記27.72坪+車位150萬，成交價1,268萬@63.9萬（2/9，屋齡28.7年）
試院商圈
預售屋（25筆）
元利四季莊園A1棟-22F，登記59.38坪+車位320萬，成交價6,020萬@109.9萬（22/34）
元利四季莊園A5棟-25F，登記59.38坪+車位360萬，成交價6,185萬@112.3萬（25/34）
元利四季莊園C棟-3F，登記70.79坪+車位640萬，成交價6,538萬@105.7萬（3/34）
元利四季莊園C1棟-17F，登記57.73坪+車位340萬，成交價5,736萬@107.4萬（17/34）
元利四季莊園C5棟-8F，登記50.61坪+車位320萬，成交價4,882萬@105.8萬（8/34）
元利四季莊園C5棟-17F，登記50.61坪+車位320萬，成交價5,016萬@108.9萬（17/34）
元利四季莊園C5棟-19F，登記50.61坪+車位320萬，成交價5,056萬@109.9萬（19/34）
元利四季莊園C5棟-22F，登記50.61坪+車位320萬，成交價5,143萬@111.9萬（22/34）
元利四季莊園C6棟-25F，登記32.11坪+車位350萬，成交價3,458萬@126.3萬（25/34）
元利四季莊園C7棟-24F，登記32.11坪+車位360萬，成交價3,448萬@125.5萬（24/34）
元利四季莊園C7棟-26F，登記31.52坪+車位330萬，成交價3,457萬@127.1萬（26/34）
元利四季莊園E5棟-21F，登記50.63坪+車位340萬，成交價5,281萬@114.6萬（21/34）
元利四季莊園E5棟-23F，登記50.04坪+車位310萬，成交價5,320萬@116.2萬（23/34）
元利四季莊園E6棟-3F，登記24.61坪，成交價2,922萬@118.7萬（3/34）
元利四季莊園E6棟-21F，登記32.11坪+車位370萬，成交價3,448萬@125.1萬（21/34）
元利四季莊園E6棟-28F，登記32.11坪+車位370萬，成交價3,591萬@130.9萬（28/34）
元利四季莊園E8棟-7F，登記58.92坪+車位310萬，成交價5,834萬@107.4萬（7/34）
元利四季莊園E8棟-10F，登記58.92坪+車位310萬，成交價5,888萬@108.5萬（10/34）
元利四季莊園F6棟-2F，登記33.06坪，成交價3,970萬@120.1萬（2/26）
元利四季莊園F7棟-10F，登記57.39坪+車位320萬，成交價5,432萬@102.5萬（10/26）
元利四季莊園G2棟-26F，登記85.99坪+車位650萬，成交價8,959萬@116.1萬（26/33）
元利四季莊園G6棟-17F，登記65.52坪+車位340萬，成交價6,253萬@101.9萬（17/33）
元利四季莊園H1棟-12F，登記87.55坪+車位660萬，成交價8,601萬@109.5萬（12/33）
文山學B棟-6F，登記35.71坪+車位310萬，成交價2,675萬@91.8萬（6/12）
文山學B7棟-3F，登記33.56坪，成交價2,970萬@88.5萬（3/12）
木新商圈/忠順商圈
預售屋（2筆）
國泰.悠然A3棟-22F，登記50.09坪+車位310萬，成交價4,608萬@108.4萬（22/27）
國泰.悠然A3棟-24F，登記50.09坪+車位300萬，成交價4,620萬@109萬（24/27）
公寓（1筆）
木新路三段101號3樓，登記28.38坪，成交價1,200萬@42.3萬（3/4，屋齡51.7年）
本月小結
各位好朋友，7月的實價登錄出爐囉！扣掉特殊交易跟一樓之後，這個月文山區住宅大樓、華廈、公寓加店面一共登錄了76筆。老實說，看到結構的時候我自己也愣了一下：預售屋就佔了49筆（64.5%），電梯中古屋20筆（26.3%），公寓只有7筆（9.2%），店面則是掛零。預售屋裡光是試院商圈的元利四季莊園就貢獻了23筆，加上景美的上陽羅斯福15筆，兩個建案就把預售屋量撐起了一大半。所以商圈排名上，試院商圈（25筆）、景美商圈（21筆）一路領先，木柵商圈13筆居次，其他像萬芳/辛亥、萬隆、靜心/興隆、政大、木新/忠順都只有個位數。換句話說，這個月文山區的「量」，其實是預售案集中交屋前登錄帶出來的，中古市場本身還是偏安靜。
價格面的差距更有感。本月預售屋平均單價約110.9萬/坪，電梯、公寓這些中古物件平均只有67.3萬/坪，一坪差了40幾萬，預售比中古貴了六成多。總價最高的是元利四季莊園G2棟26樓，登記85.99坪加車位650萬，成交8,959萬、單價116.1萬；總價最低的是興隆那一帶的靜心雅舍5樓，8.97坪的小宅570萬成交、單價63.6萬。一個是近九千萬的大坪數景觀戶，一個是五百多萬的入門小宅，同一個月、同一個文山區，剛好把我們這邊「兩種買方」的樣貌都說清楚了：一邊是換屋、資產配置的客群願意為新成屋品質買單，另一邊是首購族用小坪數、老社區先求有再求好。
再把鏡頭拉遠一點看大環境。7月台股其實不太平靜，全球科技股去槓桿，加權指數整個月回檔超過3,000點，外資單月賣超上市櫃股票6,500多億元、淨匯出將近30億美元，是近五年數一數二的大逃殺。照理說股市一跌，買房的人會縮手，但7月房貸面反而熱鬧：新青安2.0在7月31日到期，大家搶搭末班車，五大銀行7月新承做購屋貸款金額衝到691億元，月增111億元，創下去年8月以來新高。央行這段期間政策利率維持不動，信用管制也沒有再調（3月已先把第二戶成數從5成放寬到6成），房貸利率大致落在2.2%到2.3%上下。所以我自己的解讀是：7月的買氣很大一部分是「政策倒數」催出來的，真正的自住剛需還在，但追價的熱度沒有想像中高。
那給正在看房的朋友一點實際建議。第一，如果你是首購、而且已經錯過新青安2.0，別太灰心，現在少了那股搶貸的急迫感，反而比較有空間慢慢比、慢慢談，尤其是屋齡30年上下、單價落在50到70萬之間的電梯或公寓，在木柵、景美、萬芳一帶選擇其實不少。第二，看預售屋的朋友要把「價差」算清楚：一坪多付40幾萬，換到的是新建築規格、車位跟公設，但也要把交屋前的利率變化和自備款壓力一起放進來估，不要只看樣品屋。第三，股市波動大的時候，房子的議價空間通常會比較寬，屋主如果是資金需求型的，現在反而是好談的時機。有任何想了解的社區或想問行情，都歡迎來聊聊，文山區好山好水好有聊，我們一起做鄰居！
