Last Updated on 2026 年 10 月 3 日 by 文山專業房仲–買賣屋找長庚
財政部於115年3月4日訂定發布「114年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，適用於計算舊制之房屋交易所得。
我國自105年起實施房地合一課徵所得稅新制，105年1月1日以後取得之房地屬新制課稅範圍；出售房屋若非屬新制課稅範圍，應依所得稅法第14條第1項第7類規定計算，併入綜合所得總額辦理結算申報課稅。
這次調整影響層面大嗎？會影響到那些人？
結論：適用舊制（取得時間為民國105年1月1日之前），又無法提供原始取得成本的人為主要影響對象，原則上涵蓋民國101年7月實價登錄上路前取得房子的人。
適用房地合一稅的族群則不受影響，只要在民國105年1月1日後取得房子，就不在此規定範圍內。
另外要記得：個人出售適用舊制之房屋，應依提示的證明文件核實計算所得；只有未申報房屋交易所得、無法證明交易時之實際成交金額或原始取得成本的情況，稽徵機關才會按下列標準設算。
這次修正了哪些部分？
個人出售適用舊制之房屋，應依其提示證明文件核實計算所得；其未申報房屋交易所得，或無法證明交易時之實際成交金額或原始取得成本者，114年度稽徵機關應按下列標準計算其所得額：
第一部分：高單價房屋門檻（與113年度相同）
房地總成交金額或每坪單價達下列「一定金額門檻」者，應以實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例，計算歸屬房屋之收入，再以該收入之20%計算其出售房屋之所得額。
| 地區 | 房地總成交金額（含車位） | 或 每坪單價 |
|---|---|---|
| 臺北市 | 6,000萬元以上 | 120萬元以上 |
| 新北市 | 4,000萬元以上 | 75萬元以上 |
| 桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市及高雄市 | 3,000萬元以上 | 50萬元以上 |
| 其他地區 | 2,200萬元以上 | 35萬元以上 |
※ 每坪單價＝不含車位之房地總成交金額 ÷ 不含車位之房屋所有權登記總坪數。
第二部分：標準評定現值比率
除前述規定情形外，按房屋評定現值之一定比率計算其房屋交易所得額。該比率由各地區國稅局實地調查並按區域適度分級訂定，依財政部新聞稿，114年度部分地區的比率再調增1%至5%。
114年度與113年度的主要差異
| 項目 | 113年度 | 114年度 |
|---|---|---|
| 公告日期 | 114年2月19日 | 115年3月4日 |
| 獲利率 | 20% | 20%（不變） |
| 高單價門檻（總成交金額／每坪單價） | 臺北市 6,000萬／120萬 新北市 4,000萬／75萬 桃園、新竹縣市、臺中、臺南、高雄 3,000萬／50萬 其他地區 2,200萬／35萬 | 與113年度相同（不變） |
| 地區評定現值比率 | 部分地區調增1%至5% | 部分地區再調增1%至5% |
簡單整理：門檻沒變、20%獲利率沒變，這次動的是「按評定現值乘以比率」的那一塊。以下是幾個常見行政區113年度與114年度的比較：
| 地區 | 113年度 | 114年度 | 調整 |
|---|---|---|---|
| 臺北市：中山、松山、中正、大安、信義 | 48% | 50% | +2 |
| 臺北市：士林、內湖、大同、南港 | 46% | 48% | +2 |
| 臺北市：北投、萬華、文山 | 45% | 47% | +2 |
| 新北市：板橋、永和、中和、三重、新店、蘆洲、新莊、土城 | 44% | 47% | +3 |
| 新北市：林口 | 42% | 47% | +5 |
| 新北市：汐止、樹林 | 41% | 46% | +5 |
| 桃園市：桃園、中壢 | 33% | 38% | +5 |
| 臺中市：西屯 | 35% | 40% | +5 |
| 新竹縣：竹北市 | 37% | 42% | +5 |
（單位：個百分點；並非每個地區都調升，完整比率請見下表。）
各縣市的所得額一覽
以下為「未達一定金額門檻」時，按房屋評定現值 × 比率計算所得額的114年度標準。
臺北市
| 比率 | 行政區 |
|---|---|
| 50% | 中山區、松山區、中正區、大安區、信義區 |
| 48% | 士林區、內湖區、大同區、南港區 |
| 47% | 北投區、萬華區、文山區 |
新北市
| 比率 | 行政區 |
|---|---|
| 47% | 板橋區、永和區、中和區、三重區、新店區、蘆洲區、新莊區、土城區、林口區 |
| 46% | 汐止區、樹林區 |
| 41% | 泰山區 |
| 39% | 五股區 |
| 34% | 三峽區 |
| 31% | 淡水區 |
| 27% | 八里區 |
| 25% | 深坑區 |
| 24% | 鶯歌區 |
| 23% | 萬里區、瑞芳區 |
| 20% | 三芝區 |
| 19% | 金山區 |
| 14% | 石碇區、烏來區、平溪區、坪林區、石門區、雙溪區、貢寮區 |
桃園市
| 比率 | 行政區 |
|---|---|
| 38% | 桃園區、中壢區 |
| 37% | 八德區 |
| 35% | 蘆竹區、龜山區 |
| 30% | 平鎮區 |
| 27% | 楊梅區、大園區 |
| 23% | 龍潭區、大溪區 |
| 18% | 新屋區 |
| 16% | 觀音區 |
| 8% | 復興區 |
臺中市
| 比率 | 行政區 |
|---|---|
| 40% | 西屯區 |
| 38% | 南屯區 |
| 35% | 南區 |
| 34% | 北屯區 |
| 32% | 西區、東區 |
| 30% | 北區 |
| 29% | 太平區 |
| 28% | 中區 |
| 26% | 烏日區、大里區 |
| 24% | 豐原區 |
| 23% | 潭子區、沙鹿區 |
| 22% | 大雅區 |
| 21% | 龍井區、大肚區、霧峰區 |
| 20% | 后里區、神岡區 |
| 19% | 大甲區 |
| 18% | 梧棲區 |
| 17% | 清水區 |
| 15% | 東勢區 |
| 14% | 外埔區 |
| 12% | 新社區、大安區 |
| 10% | 石岡區 |
| 8% | 和平區 |
臺南市
| 比率 | 行政區 |
|---|---|
| 32% | 東區 |
| 30% | 安南區、北區、中西區、安平區 |
| 28% | 永康區、南區 |
| 26% | 善化區、新市區 |
| 25% | 歸仁區、仁德區 |
| 24% | 安定區 |
| 21% | 新營區 |
| 20% | 官田區、西港區 |
| 19% | 麻豆區、新化區 |
| 18% | 柳營區、佳里區 |
| 17% | 關廟區 |
| 16% | 鹽水區、學甲區 |
| 15% | 六甲區 |
| 14% | 玉井區 |
| 12% | 白河區、後壁區、東山區、下營區、山上區 |
| 11% | 將軍區、七股區 |
| 8% | 龍崎區、北門區、左鎮區、大內區、楠西區、南化區 |
高雄市
| 比率 | 行政區 |
|---|---|
| 38% | 左營區、鼓山區、三民區 |
| 37% | 前金區 |
| 36% | 新興區、前鎮區 |
| 35% | 苓雅區 |
| 33% | 楠梓區、小港區 |
| 31% | 鳳山區 |
| 27% | 橋頭區、仁武區 |
| 26% | 岡山區、鳥松區、鹽埕區 |
| 25% | 路竹區 |
| 21% | 燕巢區、大社區 |
| 20% | 大樹區、梓官區、大寮區、旗津區 |
| 18% | 湖內區 |
| 17% | 林園區 |
| 16% | 美濃區、阿蓮區 |
| 15% | 茄萣區 |
| 13% | 旗山區、永安區、彌陀區 |
| 8% | 田寮區、甲仙區、六龜區、桃源區、茂林區、杉林區、內門區、那瑪夏區 |
其他縣（市）：市（原省轄市）
| 比率 | 地區 |
|---|---|
| 32% | 新竹市 |
| 25% | 嘉義市 |
| 24% | 基隆市 |
其他縣（市）：縣轄市
| 比率 | 地區 |
|---|---|
| 42% | 新竹縣竹北市 |
| 23% | 嘉義縣太保市 |
| 22% | 屏東縣屏東市 |
| 21% | 嘉義縣朴子市 |
| 20% | 苗栗縣頭份市 |
| 19% | 彰化縣彰化市、南投縣南投市、雲林縣斗六市 |
| 18% | 彰化縣員林市、宜蘭縣宜蘭市、臺東縣臺東市 |
| 17% | 花蓮縣花蓮市 |
| 16% | 苗栗縣苗栗市 |
| 15% | 澎湖縣馬公市 |
其他縣（市）：鄉鎮
| 比率 | 地區 |
|---|---|
| 21% | 苗栗縣竹南鎮 |
| 19% | 屏東縣長治鄉 |
| 18% | 新竹縣新埔鎮、嘉義縣中埔鄉及屏東縣九如鄉、萬丹鄉、潮州鎮、新園鄉、東港鎮 |
| 17% | 新竹縣新豐鄉、苗栗縣後龍鎮、彰化縣二林鎮、嘉義縣大林鎮、民雄鄉及屏東縣里港鄉、內埔鄉 |
| 16% | 彰化縣溪湖鎮、埔心鄉、南投縣埔里鎮及嘉義縣水上鄉 |
| 15% | 新竹縣寶山鄉、竹東鎮、苗栗縣苑裡鎮、彰化縣田中鎮、大村鄉、永靖鄉、溪州鄉、秀水鄉、和美鎮、南投縣草屯鎮、雲林縣斗南鎮、屏東縣麟洛鄉、鹽埔鄉、枋寮鄉、宜蘭縣羅東鎮、員山鄉及金門縣金寧鄉 |
| 14% | 新竹縣芎林鄉、湖口鄉、彰化縣北斗鎮、社頭鄉、伸港鄉、鹿港鎮、福興鄉、雲林縣土庫鎮、虎尾鎮、宜蘭縣礁溪鄉、頭城鎮、三星鄉及金門縣金湖鎮、金城鎮 |
| 13% | 苗栗縣造橋鄉、銅鑼鄉、彰化縣線西鄉、埤頭鄉、南投縣鹿谷鄉、雲林縣莿桐鄉、古坑鄉、西螺鎮、崙背鄉、嘉義縣新港鄉、六腳鄉、屏東縣竹田鄉、宜蘭縣五結鄉、壯圍鄉及花蓮縣吉安鄉、新城鄉 |
| 12% | 新竹縣關西鎮、苗栗縣公館鄉、彰化縣芬園鄉、埔鹽鄉、花壇鄉、田尾鄉、南投縣竹山鎮、名間鄉、雲林縣北港鎮、麥寮鄉、二崙鄉、屏東縣萬巒鄉、崁頂鄉、佳冬鄉、恆春鎮、琉球鄉、宜蘭縣冬山鄉、蘇澳鎮、花蓮縣壽豐鄉及金門縣烈嶼鄉、烏坵鄉、金沙鎮 |
| 11% | 苗栗縣頭屋鄉、通霄鎮、三義鄉、南投縣水里鄉、嘉義縣梅山鄉、竹崗鄉、番路鄉及屏東縣高樹鄉、南州鄉、林邊鄉、車城鄉 |
| 10% | 苗栗縣大湖鄉、彰化縣芳苑鄉、二水鄉、南投縣集集鎮、雲林縣元長鄉、大埤鄉、花蓮縣玉里鎮及臺東縣卑南鄉 |
| 9% | 苗栗縣三灣鄉、卓蘭鎮、南庄鄉、獅潭鄉、彰化縣竹塘鄉、大城鄉、南投縣中寮鄉、信義鄉、國姓鄉、魚池鄉、雲林縣林內鄉、褒忠鄉、口湖鄉、水林鄉、花蓮縣鳳林鎮及臺東縣成功鎮、太麻里鄉 |
| 8% | 其他 |
計算公式
一、達「一定金額門檻」者：以實際成交金額，按出售時之房屋評定現值占「公告土地現值＋房屋評定現值」總額之比例，計算歸屬房屋之收入，再以該收入之20%計算所得額。
公式：成交金額 × [房屋評定現值 ÷（房屋評定現值＋土地公告現值）] × 20% ＝ 所得額
二、未達門檻者：房屋評定現值 × 所在地區比率 ＝ 所得額。
算出的所得額，再併入當年度綜合所得總額，依個人的綜合所得稅級距（5%～40%）課稅。
範例1：未達門檻（按比率）
筆者於台北市文山區有戶民國101年8月1日實價登錄前取得的不動產，無法證明原始取得成本，現以3,000萬元出售（假設40坪、無車位，每坪75萬，未達總價與單價門檻），房屋評定現值約為150萬元。
| 年度 | 計算方式 | 視為售屋所得 |
|---|---|---|
| 113年度 | 150萬 × 45% | 67.5萬元 |
| 114年度 | 150萬 × 47% | 70.5萬元 |
同樣的房子，設算所得額多了3萬元，併入個人綜合所得稅再依所得級距課稅。
範例2：達每坪單價門檻（按20%公式）
筆者在台北市文山區有戶民國101年8月1日實價登錄前取得的不動產，無法證明原始取得成本，現以5,000萬元出售（假設40坪、無車位，每坪單價125萬元），房屋評定現值約為200萬元，土地公告現值約為1,000萬元。
雖然成交價在6,000萬元以內，但每坪單價已達120萬元以上，因此改按20%公式計算：
5,000萬 × [200萬 ÷（200萬＋1,000萬）] × 20% ＝ 166.67萬元，視為本次售屋所得。
如果沒有碰到門檻，只按比率計算：200萬 × 47% ＝ 94萬元。兩相比較，達到門檻的所得額高出72.67萬元，這就是「每坪單價」門檻對高單價房屋影響最大的地方。
小結
114年度的調整其實很單純：高單價門檻與20%獲利率，延續113年度標準不變；變的是各地區「按評定現值乘以比率」的那一塊，部分地區再調升1%至5%。以文山區為例，比率從45%調到47%。
換句話說，舊制房屋「無法證明成本」時被設算的所得額，仍在往上墊高，靠標準核定省稅的空間愈來愈小。如果手上還保有當年的買賣契約、仲介費、修繕裝潢等憑證，依規定核實計算，反而更可能貼近真實的所得、避免被高估。
另一方面，財政部統計處4月公布，114年房地合一稅實徵淨額約944億元，年減6.3%，為105年開徵以來首見衰退；土地增值稅也年減23.5%，主要受到房市管控政策發酵、高基期等因素影響。房市交易降溫，稅收跟著轉弱；但舊制標準核定的比率，仍是逐年往上調的方向。
參考資料
延伸閱讀：點我看113年度的財產交易所得稅調整｜點我看112年度的財產交易所得稅調整
本文為依財政部公告整理之一般性說明，實際計算與申報請以財政部及各地區國稅局公告為準；個案情形建議洽詢國稅局或會計師。