Last Updated on 2024 年 4 月 17 日 by 文山專業房仲–買賣屋找長庚
這次調整會影響到哪些人？影響層面大嗎？
主要是以時間點劃分，房地合一稅於民國105年1月1日上路(俗稱新制)，在民國105年1月1日出售房地產除了土地增值稅之外，還需繳納財產交易所得稅(俗稱舊制)，財政部於今年2月16日訂定發布「112年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，主要是針對適用舊制的民眾。
若要再細分，舊制的財產交易所得稅又分為標準核定與核實認定，核實認定適用於民國101年8月1日實價登錄上路後取得的不動產，由於有實價登錄的關係可以查到當時的取得金額，故財產交易所得稅的計算方式與房地合一稅雷同，在此就不多做贅述。另一種則是標準核定，當納稅義務人無法提出取得成本時即可使用，簡單說就是在實價登錄上路前取得的房地產，這次財政部的修正案主要是針對這個部分。
結論，這次影響的範圍是房地產取得時間在民國101年8月1日前，無法證明原始取得成本的民眾。
這次修正了哪些部分？
當房地總成交金額達「一定金額門檻」者，倘稽徵機關僅查得或納稅義務人僅提供交易時之實際成交金額，而無法證明原始取得成本，應以查得之實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例，計算歸屬房屋之收入，再以該收入之17%計算其出售房屋之所得額。
112年度各地區國稅局參考轄區不動產交易情形，訂定適用本項規定之成交金額門檻如下，與111年度相較，各地區之門檻調降新臺幣（下同）1千萬元至2千萬元，適用範圍擴大，設算之所得額更貼近實際所得：
（一）臺北市：6千萬元。
（二）新北市：4千萬元。
（三）桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市及高雄市：3千萬元。
（四）其他地區：2千萬元。
除前述規定情形外，按房屋評定現值之一定比例計算其房屋交易所得額。該比例由各地區國稅局實地調查並按區域適度分級訂定，112年度考量部分地區交易熱絡帶動當地整體房價上揚或為期與經濟發展程度相當鄰近地區衡平，分別調增該等地區之所得額標準1%至5%，以反映地區差異及市場行情。
財政部指出，個人112年度出售適用舊制課稅之房屋，始有上開標準之適用，未來該部將持續觀察不動產交易情形，滾動調整該標準，使設算所得額更符實情，俾落實健全房市政策目標及維護租稅公平。
簡言之就是把現行所謂豪宅的門檻下修，原本接近認定豪宅價格的不動產，都得適用豪宅條款。
各縣市的所得額一覽
直轄市部分
台北市
依房屋評定現值之百分之四十五計算。
新北市
①板橋區、永和區、中和區、三重區、新店區、蘆洲區、新莊區及土城區：依房屋評定現值之百分之四十一計算。
②林口區、汐止區及樹林區：依房屋評定現值之百分之三八計算。
③泰山區：依房屋評定現值之百分之三十五計算。
④五股區及三峽區：依房屋評定現值之百分之二十九計算。
⑤淡水區：依房屋評定現值之百分之二十七計算。
⑥八里區：依房屋評定現值之百分之二十四計算。
⑦深坑區：依房屋評定現值之百分之二十三計算。
⑧鶯歌區：依房屋評定現值之百分之二十一計算。
⑨金山區、三芝區及萬里區：依房屋評定現值之百分之十九計算。
⑩瑞芳區：依房屋評定現值之百分之十五計算。
⑪石碇區、烏來區、平溪區、坪林區、石門區、雙溪區及貢寮區：依房屋評定現值之百分之十四計算。
桃園市
①桃園區及中壢區：依房屋評定現值之百分之二十八計算。
②龜山區、蘆竹區及八德區：依房屋評定現值之百分之二十七計算。
③平鎮區及龍潭區：依房屋評定現值之百分之二十三計算。
④楊梅區：依房屋評定現值之百分之二十二計算。
⑤大園區：依房屋評定現值之百分之二十一計算。
⑥大溪區：依房屋評定現值之百分之二十計算。
⑦新屋區：依房屋評定現值之百分之十五計算。
⑧觀音區：依房屋評定現值之百分之十三計算。
⑨復興區：依房屋評定現值之百分之八計算。
台中市
①南屯區及西屯區：依房屋評定現值之百分之三十三計算。
②北屯區：依房屋評定現值之百分之二十九計算。
③西區及東區：依房屋評定現值之百分之二十八計算。
④北區及南區：依房屋評定現值之百分之二十七計算。
⑤中區：依房屋評定現值之百分之二十四計算。
⑥烏日區及太平區：依房屋評定現值之百分之二十二計算。
⑦潭子區、大雅區及大里區：依房屋評定現值之百分之二十一計算。
⑧豐原區及霧峰區：依房屋評定現值之百分之二十計算。
⑨后里區：依房屋評定現值之百分之十九計算。
⑩沙鹿區：依房屋評定現值之百分之十八計算。
⑪神岡區、龍井區、大肚區及大甲區：依房屋評定現值之百分之十七計算。
⑫梧棲區及清水區：依房屋評定現值之百分之十五計算。
⑬外埔區：依房屋評定現值之百分之十三計算。
⑭新社區、東勢區及大安區：依房屋評定現值之百分之十一計算。
⑮石岡區：依房屋評定現值之百分之九計算。
⑯和平區：依房屋評定現值之百分之八計算。
台南市
①北區及安平區：依房屋評定現值之百分之二十七計算。
②東區及中西區：依房屋評定現值之百分之二十六計算。
③安南區：依房屋評定現值之百分之二十五計算。
④南區及永康區：依房屋評定現值之百分之二十三計算。
⑤新市區：依房屋評定現值之百分之二十一計算。
⑥善化區：依房屋評定現值之百分之二十計算。
⑦仁德區及歸仁區：依房屋評定現值之百分之十八計算。
⑧安定區：依房屋評定現值之百分之十七計算。
⑨官田區、新營區、柳營區、關廟區、西港區及佳里區：依房屋評定現值之百分之十五計算。
⑩新化區：依房屋評定現值之百分之十四計算。
⑪麻豆區及學甲區：依房屋評定現值之百分之十三計算。
⑫下營區、山上區、六甲區、後壁區及鹽水區：依房屋評定現值之百分之十二計算。
⑬七股區及玉井區：依房屋評定現值之百分之十一計算。
⑭白河區：依房屋評定現值之百分之十計算。
⑮將軍區：依房屋評定現值之百分之九計算。
⑯龍崎區、大內區、東山區、左鎮區、北門區、楠西區及南化區：依房屋評定現值之百分之八計算。
高雄市
①鼓山區及三民區：依房屋評定現值之百分之三十五計算。
②左營區、苓雅區及前鎮區：依房屋評定現值之百分之三十三計算。
③楠梓區、小港區及前金區：依房屋評定現值之百分之三十一計算。
④新興區：依房屋評定現值之百分之三十計算。
⑤鳳山區：依房屋評定現值之百分之二十七計算。
⑥鹽埕區：依房屋評定現值之百分之二十六計算。
⑦仁武區：依房屋評定現值之百分之二十二計算。
⑧鳥松區、橋頭區及路竹區：依房屋評定現值之百分之二十一計算。
⑨旗津區：依房屋評定現值之百分之二十計算。
⑩岡山區及燕巢區：依房屋評定現值之百分之十九計算。
⑪大社區及大寮區：依房屋評定現值之百分之十七計算。
⑫大樹區：依房屋評定現值之百分之十六計算。
⑬梓官區及林園區：依房屋評定現值之百分之十五計算。
⑭阿蓮區：依房屋評定現值之百分之十四計算。
⑮湖內區、美濃區、彌陀區、茄萣區及永安區：依房屋評定現值之百分之十三計算。
⑯旗山區：依房屋評定現值之百分之十二計算。
⑰田寮區、甲仙區、六龜區、桃源區、茂林區、杉林區、內門區及那瑪夏區：依房屋評定現值之百分之八計算。
其他縣(市)部分
市(即原省轄市)
①新竹市：依房屋評定現值之百分之二十七計算。
②基隆市及嘉義市：依房屋評定現值之百分之二十一計算。
縣轄市
①新竹縣竹北市：依房屋評定現值之百分之三十二計算。
②嘉義縣太保市：依房屋評定現值之百分之十九計算。
③屏東縣屏東市：依房屋評定現值之百分之十八計算。
④嘉義縣朴子市及宜蘭縣宜蘭市：依房屋評定現值之百分之十七計算。
⑤苗栗縣頭份市、彰化縣彰化市、員林市、南投縣南投市、雲林縣斗六市及臺東縣臺東市：依房屋評定現值之百分之十六計算。
⑥花蓮縣花蓮市：依房屋評定現值之百分之十五計算。
⑦苗栗縣苗栗市及澎湖縣馬公市：依房屋評定現值之百分之十四計算。
鄉鎮
①新竹縣新埔鎮、苗栗縣竹南鎮、嘉義縣中埔鄉及屏東縣長治鄉、潮州鎮、萬丹鄉：依房屋評定現值之百分之十六計算。
②彰化縣溪湖鎮、南投縣埔里鎮、屏東縣九如鄉及金門縣金寧鄉：依房屋評定現值之百分之十五計算。
③苗栗縣苑裡鎮、後龍鎮、彰化縣和美鎮、伸港鄉、大村鄉、二林鎮、溪州鄉、鹿港鎮、南投縣草屯鎮、屏東縣新園鄉、宜蘭縣礁溪鄉、頭城鎮及金門縣金湖鎮：依房屋評定現值之百分之十四計算。
④新竹縣寶山鄉、新豐鄉、竹東鎮、彰化縣埔心鄉、嘉義縣民雄鄉、屏東縣東港鎮、內埔鄉、枋寮鄉、宜蘭縣羅東鎮及金門縣金城鎮：依房屋評定現值之百分之十三計算。
⑤新竹縣芎林鄉、湖口鄉、彰化縣秀水鄉、埔鹽鄉、北斗鎮、社頭鄉、永靖鄉、田中鎮、福興鄉、南投縣鹿谷鄉、嘉義縣大林鎮、水上鄉、屏東縣麟洛鄉、里港鄉、崁頂鄉、鹽埔鄉、萬巒鄉、佳冬鄉、宜蘭縣員山鄉、三星鄉、五結鄉、花蓮縣壽豐鄉、吉安鄉、新城鄉及金門縣烈嶼鄉、烏坵鄉、金沙鎮：依房屋評定現值之百分之十二計算。
⑥苗栗縣公館鄉、頭屋鄉、銅鑼鄉、彰化縣芬園鄉、線西鄉、埤頭鄉、南投縣水里鄉、名間鄉、雲林縣虎尾鎮、斗南鎮、西螺鎮、麥寮鄉、莿桐鄉、北港鎮、二崙鄉、土庫鎮、崙背鄉、嘉義縣番路鄉、屏東縣南州鄉、恆春鎮、林邊鄉、高樹鄉及宜蘭縣冬山鄉、壯圍鄉、蘇澳鎮：依房屋評定現值之百分之十一計算。
⑦苗栗縣三義鄉、通霄鎮、彰化縣花壇鄉、雲林縣古坑鄉、嘉義縣新港鄉、竹崎鄉及臺東縣卑南鄉：依房屋評定現值之百分之十計算。
⑧新竹縣關西鎮、苗栗縣大湖鄉、造橋鄉、彰化縣田尾鄉、竹塘鄉、二水鄉、芳苑鄉、南投縣集集鎮、竹山鎮、雲林縣大埤鄉、林內鄉、元長鄉、嘉義縣梅山鄉、屏東縣琉球鄉、竹田鄉、車城鄉、花蓮縣玉里鎮、鳳林鎮及臺東縣成功鎮：依房屋評定現值之百分之九計算。
⑨其他：依房屋評定現值之百分之八計算。
計算公式
出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例，計算歸屬房屋之收入，再以該收入之17%計算其出售房屋之所得額。
範例
如果筆者於台北市有戶民國101年8月1日實價登錄前取得的不動產，無法證明原始取得成本，現以6500萬出售，房屋評定現值約為500萬，土地公告現值約為1000萬。
若以修正前的方式，則是房屋評定現值500萬X45%=225萬，225萬視為售屋所得，併入個人綜合所得稅再依照所得級距課稅。
若依修正後的方式，就變成6500萬X(500萬/1000萬)X17%=552.5萬視為本次售屋所得，併入個人綜合所得稅再依照所得級距課稅。
兩相比較，就可感受到稅額明顯增加不少。
小結
雖說這次財產交易所得稅修正案影響受眾層面不大，但總有些貿然激進，對去年售屋的民眾而言不太公平，這一波影響最大的就是台北市以外的區域，由於近幾年房地產大幅增值，把成交金額門檻下修無非是讓去年售屋的民眾負擔額外稅負。
政府的出發點是好的，落實居住正義，希望把房價控制在正常範圍，不過應該依照市場的狀況通盤評估，貿然修正法案多少讓人覺得在討好部分群體，結果受傷的還是一般老百姓。