Last Updated on 2023 年 12 月 4 日 by 文山專業房仲–買賣屋找長庚
內政部的實價登錄系統自民國101年7月正式上路，目前已實施10年以上的時間，累積了許多筆成交資訊，但直至今日仍有客戶抱持「實價登錄都是假的，不準啦」、「實價登錄都是騙人的」之類的言論。既然實價登錄是行之有年的政策與系統，那何來蓋牌之說，且聽筆者娓娓道來。
實價登錄
為了促進不動產交易資訊公開透明，健全不動產市場發展，政府於民國101年正式施行實價登錄制度。為精進實價登錄制度，使不動產交易資訊更加透明、即時，且杜絕預售屋投機炒作，政府在民國110年7月施行實價登錄2.0新制，重點如下：
- 地號地址門牌完整揭露
- 預售屋全面納管、即時申報
- 增訂查核權與加重屢不改正罰則
- 紅單交易納管
- 預售屋買賣定型化契約管理
何謂實價登錄蓋牌？
有些客戶只要沒看到實價登錄有登載，就不相信有成交案例，即便是第一線從業人員提供的即時成交資訊，都抱持很大的疑問，甚至覺得房仲也是惡意拱價炒房的幫兇；或是有些客戶房子成交了之後，在實價登錄系統久久查詢不到，以為是代書漏報，終日提心吊膽…遇到上述種種情況，就有可能是實價登錄蓋牌所造成。
依§不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷售資訊備查辦法§
第18條：直轄市、縣（市）主管機關受理申報登錄之不動產買賣案件實際資訊，經篩選去除顯著異於市場正常交易價格及特殊交易之資訊並整理後，提供查詢之資訊類別及內容如下：
一、交易標的：土地地號、建物門牌、交易筆棟數等資訊。
二、價格資訊：不動產交易總價、車位個數、車位交易總價等資訊。
三、標的資訊：交易年月、土地移轉面積、建物移轉面積、使用分區或編定、主要用途、主要建材、建築完成年月、總樓層數、移轉層次、建物現況格局、有無管理組織、有無電梯、車位類別、車位面積、車位所在樓層等資訊。
第19條：直轄市、縣（市）主管機關受理申報登錄之不動產租賃案件實際資訊，經篩選去除顯著異於市場正常交易租金及特殊交易之資訊並整理後，提供查詢之資訊類別及內容如下：
一、交易標的：土地地號、建物門牌、租賃筆棟數等資訊。
二、租金資訊：不動產租金總額、車位個數、車位租金總額等資訊。
三、標的資訊：租賃訂約日期、租賃期間、土地面積、建物面積、使用分區或編定、出租型態、建築完成年月、主要建材、主要用途、總樓層數、租賃層次、建物現況格局、建物型態、附屬設備、有無管理組織、有無管理員、有無電梯、租賃住宅服務、車位類別、車位面積、車位所在樓層等資訊。
第20條：直轄市、縣（市）主管機關受理申報登錄之預售屋買賣案件實際資訊，經篩選去除顯著異於市場正常交易價格及特殊交易之資訊並整理後，提供查詢之資訊類別及內容如下：
一、交易標的：土地地號、建物坐落、交易標的編號、筆棟數、建案名稱等資訊。
二、價格資訊：不動產交易總價、車位個數、車位交易總價等資訊。
三、標的資訊：交易年月、土地交易面積、建物交易面積、使用分區或編定、主要用途、主要建材、總樓層數、交易層次、建物格局、車位類別、車位面積、車位所在樓層等資訊。
直轄市、縣（市）主管機關受理申報登錄之解除預售屋買賣契約案件實際資訊，經整理後提供查詢之資訊內容，除前項規定預售屋買賣案件提供查詢之資訊外，並提供解約之情形及其解約日期。
法規落落長一大堆，簡單來說市場上所有交易物件都要登載實價登錄，但主管機關會篩選剔除他們認為有「顯著異常」的交易紀錄，有可能是突破天際的成交價、也有可能是打壞周邊行情的地板價，不過對於這個「顯著異常」並沒有一個普遍標準，各區域主管機關的標準不一，也就造成了實價登錄蓋牌的亂象。
如何確認實價登錄有無被蓋牌的情況
如今已有許多管道可以查詢市場上的成交資訊，如樂居、實價登錄比價王等平台，即便是實價登錄系統會把認為顯著異常的交易資訊剔除，只要是透過房仲業者成交的案件，在該業者的網站上一定可以搜尋的到，現在實價登錄2.0已揭示完整門牌，如果要確認細節，也可以聯絡成交該物件的仲介從業人員，以獲取更完整的資訊。
小結
實價登錄的立意是健全不動產交易與租賃市場，民眾既然依法申報，政府就應該充分揭露每一筆交易，而不是現況的蓋牌亂象，看不到的並不代表沒有發生，政府應該建立統一的標準(例如剔除一年平均成交價的前10%與後10%)；或是把成交資訊全部都揭露，讓民眾可以通盤、即時了解所有市場上的交易資訊。買賣屋是人生大事，充分揭露每一筆交易紀錄才能讓所有消費者做出相對正確的判斷，當民眾沒辦法了解全貌、得知充分的資訊，就很可能會抱憾終生。
參考資料：內政部地政司https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/content/1141?mcid=4254&qitem=1
全國法規資料庫https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0060118
