Last Updated on 2023 年 12 月 4 日 by 文山專業房仲–買賣屋找長庚
何謂重購退稅
政府為避免納稅義務人因為被課了土地增值稅與房地合一稅，造成賣屋的錢無法順利換屋，特別規定重購的自用住宅可以申請退回已賣出舊屋的土地增值稅與房地合一稅，來貼補買新屋的差額。
重購退稅有兩種：土地增值稅的重購退稅、房地合一稅的重購退稅
土地增值稅的重購退稅已行之有年，大多數民眾聽到的都是屬於這塊；房地合一稅為民國105年上路的政策，原則上重購退稅條件與土增稅雷同，但有部分差異。
土地增值稅重購退稅
符合條件
●舊屋出售前一年無出租/營業
●土地上有房屋，房屋所有權人須為本人、配偶或是直系親屬；且本人、配偶或直系親屬需要設籍於該屋
●原出售土地及新購土地所有權人為同一人(如果賣掉配偶的舊屋，新屋用本人名義購買就無法退稅)
●不論先買後賣，或是先賣後買，買賣的期間須在2年內；若要退稅，只能小換大(以土地現值論大小)
●重購土地需有土地所有權人本人、配偶或直系親屬設立戶籍，以所有權登記日起算，5年內不可以移轉，並不得做出租營業用，更不能將戶籍遷出，否則會被追繳前次退還的土地增值稅
●無次數限制、亦無處數限制(同時出售多處自用住宅用地，可申請重購退稅)
●退稅請求權時效為10年(以重購房地登記後次日起算)
舉例說明
1.某甲賣出土地現值100萬元，土地增值稅20萬元，新買入土地現值超過100萬元時，所繳納的20萬元土地增值稅可以全額退稅；若買入現值為90萬元，可以退回10萬元；如買入現值低於80萬元，則無餘額可以退稅。
2.某乙出售(重購)A土地在108年4月1日辦好產權登記，在110年3月4日訂立買賣契約重購(出售)B地，如果乙在110年4月2日前如期申報，即符合2年內的規定；倘若在110年4月3日以後才申報，買賣期間超過2年，就不符合規定，無法辦理重購退稅。
房地合一稅重購退稅
符合條件
●夫妻與未成年子女在新舊屋皆設有戶籍、持有，並有居住事實，連續滿6年並無出租營業使用，須符合居住事實(預售屋不適用)
●不論先買後賣，或是先賣後買，買賣的期間須在2年內；與土增稅重購退稅不同，採比例退稅(新屋價格不一定需要高於舊屋)
●重購房子不一定要為土地所有權人本人，配偶名義也可以認列，以所有權登記日起算，5年內不可以移轉，並不得做出租營業用，更不能將戶籍遷出，否則會被追繳前次退還的房地合一稅
●退稅請求權時效為5年(以重購房地登記後次日起算)
舉例說明
1.某丙以 3,000 萬元賣出原自用住宅後以 5,000 萬元買入另一間自用宅，假設原本應繳納的房地合一稅為 100 萬元，因為買價高於賣價，可全額退稅，重購退稅可退還金額為100萬元。→小換大全額退稅
2.某丁以 5,000 萬元賣出原自用住宅後以 2,000 萬元買入另一間自用宅，假設原應繳納的房地合一稅為 100 萬元，重購退稅金額為100萬X(2,.000萬/5,000萬)=40萬，實際最後繳納的房地合一稅為60萬(100萬-40萬=60萬)。→大換小比例退稅
差異
土增稅的重購退稅只要設戶籍即可；房地合一稅的重購退稅還需要有居住事實
是否有無合居住事實，為國稅局稽查的要點，倘若是水電瓦斯費單上的度數，日常社區進出的門禁紀錄，甚至是通訊地址是否與居住地相符，這些都是需要特別注意的。
土增稅的重購退稅僅適用小換大；房地合一稅的重購退稅條件比較彈性
房地合一稅的重購退稅比較寬鬆，小換大可以全額退稅，大換小則為比例退稅。
土增稅重購退稅的登記名義人須為同一人；房地合一稅重購退稅本人配偶皆可
房地合一稅的重購退稅除了登記名義人本人外，有放寬到配偶。但是如果要兩種重購退稅的稅金都退還，還是得登記本人的名義。
小結
房地合一稅為民國105年才施行的新政策，相較於行之有年的土增稅，還有許多可以討論的空間。不論是房地合一稅可以扣抵的項目或是如何才能符合自用的居住事實，最後都得視國稅局的認定。
由於每個人對於房子的使用方式與使用狀況不同，筆者只能建議如果有售屋或是換屋規劃時，可以提早做好準備，既然政府立意良好，那就應該好好利用重購退稅的制度，讓自己換屋的成本降低，給家人更好的居住品質。
